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常见问题

从个人从业经验,简单聊聊房地产股票投资

来源:互联网点击: 发布时间:2020-06-07 16:35

今年以来受到疫情影响,各行各业业绩都比较差,但是从一季报的数据看,地产公司的业绩反而是相对较好的,至少头部几个地产公司都没太差。

受到疫情重大影响的很多白马公司,其股价表现却节节攀升,比如宋城演艺和国旅,国旅股价在上个月反弹了35%,宋城演艺最近也比较强势。

地产龙头公司股价却没有丝毫表现。主要还是情绪影响,疫情下中央对地产的调控并没有放松,还是非常坚定住房不炒,大概率两会也会再作出强调和明确。另外房产税也悬在头顶,虽然市场对房产税已经有了一定的预期,但是怎么落下来,落下来什么样的具体细则,是低于预期还是高于预期?这些对中期行业的走势影响还是较大的。

不过地产是不是发展到头了,肯定也是没有的。现在中国的城市化率60%多,肯定还没有到头,美国、日本的城市化率都在80%以上,但是我们不能将城市化率作为考量各公司有没有发展前景的依据,毕竟当下的存量房还是不少的,这些存量房是不是能满足城市化率的需求?我想多少会挤出一部分,去年已经有不少小地产公司开始倒闭了,大公司开启收购模式。

万科去年收购了90家公司,其他大公司也在收购,我家旁边一个小区,原来小公司开发的,卖的不好,然后恒大整体收购了,重新建了售楼处、示范区,重新做了外立面及小区景观,换了物业,然后没卖完的房子价格直接涨了3000,卖的非常好。

类似这样的收购以后会越来越多,最终会变成几个大品牌地产商对整个行业进行操盘,太小的、没有一定规模的,没有品牌的地产商最终都没法活下去。整个行业的净利率还将下降,将充分考验各个地产公司的综合运营能力,一方面是拿地的优势,另一方面是融资成本的优势,还有管理成本等的优势,最终将房地产行业的门槛抬高,形成较低毛利率的护城河。

房地产行业必然转型成为不是所有企业都能玩的转的行业,公司数量将从几万家,迅速变成几千家,最后几百家,最终可能就是几十家企业在玩,毛利率可能跌到20%多,甚至百分之十几,这样的毛利率下可能多数企业都无法盈利了,但是有一些管理标杆的企业,有品牌效应的企业,还能获得20%~25%左右的毛利率,能有10%左右的净利率。因此未来行业的竞争格局将慢慢变的更好一些。最终体现到市场上的是强者恒强。

人对居住品质的追求是永无止尽的,原来只要有住房,无论什么品牌商的房子,都可以接受,房子是刚需,以后肯定是消费升级,精神升级,小开发公司开发的产品物业、绿化景观,甚至房子质量本身可能都不行,以后住这样房子的消费者会追求物业升级,一旦消费者有钱了,还是会选择改善性的物业消费。

这肯定是一个大趋势,并且国内住宅是按50年使用年限设计的,但是工程质量很多都达不到50年,业主住进去10年、20年可能房子就会出现各种大小问题了,可能最大的问题是物业管理不到位,导致业主居住缺乏舒适感、愉悦感。还有一个比较问题,就是电梯问题,国内的居住环境还是以高层为主,电梯用上10年、20年后肯定会经常出现问题的,会经常出现故障,那么高层物业就可能面临大的问题,需要经常锻炼身体爬楼梯了,而国内老龄化是加速的,现在人口的高峰期以后老了,对于这些高层住宅都存在较高的换房需求,而且这些需求可能是刚性的。高层物业在国外是不受待见的,但是在国内没办法,土地是稀缺的,因此我是建议手里有些资金的,准备买房的消费者,置业的时候还是尽量选择低密度住宅,否者以后要做好在居住生活上接受比较大的痛点的准备。

消费者对房子的需求肯定是刚性的,对居住品质的需求,从长期角度来看,它也是刚性的。因此在产品迭代方面来看,国内的房地产行业是没有发展到尽头的,从本质上来讲,自人类开启文明社会以来,房地产行业就已经存在,发展了几千年后,依旧存在,房地产它是一个古老的行业,它并不是朝阳行业,也不是夕阳行业。

谈到公司,那自然要以万科开头了,这个公司是行业的标杆,早年前万科与中海两个公司是相互挖人,地产行业内职业经理人的待遇就是被他们带起了一部分。万科是业内标准化做的最好的企业之一,其对住宅的研究也是国内最前沿的,它在总部有个研究中心,建筑面积很大,它做的研究是全国最先进,不过万科也是学的日本。对于一些细节上的处理,和日本的物业还是有一定差距的。

因为标准化,使得万科内部人员构架比较稳定,我一个朋友原来没有地产职业经验,不熟悉地产开发流程,去新城控股呆了不到2个月,受不了走了,然后去万科他呆了3年,现在还在那边。这说明什么呢,万科的标准化做的非常到位了,新手也能很快上手,这是其他公司不具备的,但是万科的人去其他公司也都和新手差不多,因为过于标准化,很多万科人到新公司就显得很不适应。另外万科的薪资待遇虽然在业内不是特别高,但是万科的跟投机制很厉害,不少职业经理人去了万科也都不愿意离开,主要就是大家一起合伙将项目做好,有钱大家一起赚。

谈到新城,这个公司我有不少朋友这两年都到这家公司了,公司还是不错的,适合有经验的地产职业经理人,除了一周只休息一天外,其余都是还不错的,周六基本上是用来处理完当周的一些其他事情,要么就是进行企业文化培育了。在新城分为住开和商开,住开待遇低一些,但是可以跟投,奖金自然要丰厚多了,商开待遇高一些,但是没有跟投,奖金自然要低很多,前几年商业地产比较火,待遇比较高,很多职业经理人都从住宅转商业,职业门槛是提高了,这几年商业地产不行了,又有不少人从商业转住宅,当下做住宅的待遇要比做商业的高多了。

在新城的员工,对企业的认可度还是很高的,这个和万达有点像。新城在拿地方面还是有一定优势的,比如苏州有个高铁新城项目,被誉为新城公司“天字一号”项目,地块一拿就是一个片区,打造整个高铁新城,其中囊括住宅、办公、商业、酒店等等,一体化打造,这种拿地方式意味着公司短期的现金支出均摊较小,中短期业绩保障较高,但是随着住宅开发完毕,后面大量的非住宅业态意味着长期的资金压力很大。不过自从王振华事件爆发后,个人对新城的看法也发生了些许变化,至少不是肯定了,而公司层面也发生了一些变化。从几个新城朋友的口径得知,公司内部对王还是很认可的,小王同学还是略逊色些。

万达就一笔带过了,10年前确实很牛,万达广场开业之时,金街几乎也卖的差不多了。万达享受到了整个线下商业的繁荣期和泡沫期,成就了王首富。万达最火的时候,也是商业地产最火的时候,后来也就不行了。万达商业是商业中玩周转率玩得最快的一个企业,主要是因为其强大的商业招商团队,并且有丰富的自建主力店。万达住宅、金街为大商业的开发提供现金流,不过万达商业最好的店面都是万达自持的。因此在线下商业红火的时候,万达手握了大量最核心最值钱的资产。

可惜阿里巴巴打破了万达的商业帝国,并且随着更多的高端商业地产入市,万达商业已经从当年较为高端的商业定位变得比较平民化了,慢慢不能适应当下更高的消费升级需求了。

融创、恒大、碧桂园这些绝对是黑马,直接上杠杆杀出来的,和管理层都有极强的进取心,在这些公司职业是非常辛苦的。原来身边有几个朋友在这三个公司,具体哪个城市的我就不说了,一个朋友在融创,整个2018年,他通宵加班了20几天,但是由于行业调控,他不敢轻易跳槽,去年终于脱离苦海,去了一个小地产公司。恒大也是出了名的累,前些年还没有扩张成当下这个规模的时候,也是好不容易在里面熬了1年多的朋友,也跳槽出来去了小公司。碧桂园也是出了名的加班厉害,有个朋友去碧桂园,听他说面试的时候先问你家住在哪里,家里有没有小孩。因为住的远的,有小孩的,不方面加班。

在这些高周转的企业,工作压力还是很大的,不过一旦熬过去了,外面很多地产公司都是非常认可这样的人才的。这三个公司非常像,就是高杠杆,高周转,将这种几乎做到了极致。不过物极可能必反,高杠杆预示着高风险,高周转预示着人才的高流动性和品质缺陷。

还有像保利、华润、华侨城、绿城、龙湖、中梁、蓝光、旭辉、仁恒、华夏幸福、花样年、富力、合景泰富。。。可以说每个有一定规模的地产公司都有其特点,有差异化,当下都活的不错,但是如果你天天和这些公司打交道,你又发现,他们身上都各自有太多的毛病,而且是挑不完的毛病,甚至会让你产生厌恶感。

房子虽然没有太多的投资机会,但是地产行业股票的投资机会我觉得反倒是蛮大的,首先金融地产,是国内最大的两个行业,占比国内经济的分量是最高的。金融已经形成了四大行和中国平安这样的万亿市值公司。但是地产前几个行业巨头市值加起来甚至不如一个茅台。这显然低估了地产行业在经济中的地位。

另外行业龙头的估值都很低,万科2020年的估值也就不到7倍PE,如果一个生意7年能够回本,我想绝大多数人不会拒绝这样的投资机会。而像万科这样稳健的公司,6年多,为投资者赚回一个万科,赚回一个经过30年打造出来的超级团队,我觉还是很划算的。

比如保利地产,央企背景,现在投资它,分红收益率就达到5%多,高出国债不少,而且公司还在增长,那么抛开业绩增长不管,保守的分红收益还是确定的。估值会不会继续压缩到3倍、4倍,甚至到1倍、2倍,这个历史上没有出现过,但是会不会创造历史,这都不好说的,只能说从历史估值角度看,当下地产公司的估值已经很低,具备了较强的投资价值。

地产是高杠杆的行业,受经济影响还是比较大的,当下国内地产行业处于政策敏感期,价格也处于高位。中央很明确住房不炒。在这样的环境下,给地产行业比较大的不确定性。不确定的政策环境下,头部公司的业绩确定性却有很强。那么投资者就应该将行业风险和公司机会结合起来看。

首先肯定是不能买非龙头公司,投资者不买TOP5、TOP10,那也要买有足够资金支持,有很强抗风险能力的公司。当下的环境下,稳健是第一要素,有的公司还在疯狂拿地,我觉得风险就有点大,个人认为消化多少,就相应吃多少,龙头公司不但可以从一级市场购买土地,还可以从二级市场收购项目。扩张渠道是多样化的。

支持地产公司投资逻辑的不是短期业绩的多少,而是业绩的稳定性和持续性。为什么万科的增长幅度在业内并不是一流的,但是却相对有较高一点的估值,主要也是因为其稳健的发展思路和较强的物业业务,虽然物业占比万科整体业务比例并不高,但是万科物业在业内的影响力及品牌力是非常强的,如果分拆万科物业上市,也能值500亿以上的市值。

个人认为稳健的地产公司,是值得投资的,行业如果不会太差,这些公司的业绩也会比较好,如果行业不太好,这些公司也会受益,有估值筑底,进可攻退可守。而有央企、国企背景的公司,在风险控制方面会拿捏的更准。

虽然市场总是自下而上的,而不是自上而下的。但当下的地产风险控制就是自上而下的,因此市场环境已经变成了次要的投资考量因子。

过分进取的地产公司风险就太大,行业的风险叠加公司的风险,行业好的时候公司会很好,一旦行业不好,风险也会迅速暴露。个人建议不要去投资这些的杠杆很高的公司。

投资是概率和赔率判断选择的问题,小知觉得地产行业稳健的龙头公司业绩稳健增长的概率较高,风险可控,估值较低,赔率较高。你怎么认为呢?

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