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房地产线上化交易的可行性和法律风险分析

来源:互联网点击: 发布时间:2020-08-01 02:06

近期,受到新冠疫情以及房地产行业发展需求等多方面因素的影响,线上交易市场已成为房地产企业进行不动产交易的新平台。2020年2月6日,中国房地产业协会发布《关于促进市场活跃安全 开通房地产项目线上售楼平台的建议》,建议停止容易引起人流聚集的商品房售楼处销售,开通商品房线上售楼平台,运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。房地产交易的关键流程主要包括签署合同、备案、交付、过户登记等,其中签署交易合同和备案(包括预售、买卖、租赁、抵押等)系现阶段线上交易适用较为频繁的流程。较于线下流程,线上交易在提升效率、节约成本等方面有着先天优势,但房地产线上化交易至今尚不成熟,许多方面的可行性及法律风险尚须进一步讨论分析,未来是否有可能发展至房地产交易全流程线上化也尚在探索当中。

北京市道可特律师事务所房地产与基础设施团队结合多年实务经验,对现阶段房地产线上化交易(主要是交易合同签署和网签备案)的可行性进行分析,并对其具体流程中存在的法律风险进行分析、提示,以帮助房地产交易各方了解相关规定、明晰交易成本,帮助房地产企业进一步探索线上交易的合理模式,规避相关法律风险。

《中华人民共和国电子签名法》(2015修正)第三条第3款规定,涉及土地、房屋等不动产权益转让的文书,不得适用电子签名、数据电文的规定。因此,司法实践中法院通常认为,以电子签名、数据电文形式签订不动产权转让合同等行为,未产生相应的法律效力。但2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议修正的《电子签名法》已删去该款,承认不动产交易同样适用《电子签名法》,为房地产线上化交易提供了法律基础和司法保障。

根据《合同法》第十条“当事人订立合同,有书面形式、口头形式和其他形式”以及第十一条“书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件)等可以有形地表现所载内容的形式”的规定,电子合同与传统的书面合同并无特殊区别,具备有效的要约——承诺要件后电子合同即可成立,不存在法律规定的无效事由即为有效。实践中,房地产交易合同所涉及的协议形式多种多样,包括认购协议、定金协议、买卖合同、购买授权委托书、补充协议、交接协议、物业服务协议等等,且其签订的时间并不统一,如果能够采用合法有效的线上签订形式签署,大大降低了交易成本,对交易双方来说都是极为便利的。

《电子签名法》第二条规定:“本法所称电子签名,是指数据电文中以电子形式所含、所附用于识别签名人身份并表明签名人认可其中内容的数据。”因此,我们所看到的电子印章、电子签名图样仅是电子签名的图像化表现形式,电子签名的实质应是其背后隐含的数据信息。根据《电子签名法》第十四条之规定,“可靠的电子签名与手写签名或者盖章具有同等的法律效力。”那什么样的电子签名才能被认定是可靠的呢?

《电子签名法》第13条规定了可靠的电子签名应具有专有性、可控制性、签名可发现改动性及内容可发现改动性。因电子签名及数据电文内容在签署前后及签署过程中均存在被篡改的可能,实践中,为保障电子签名及数据内容的真实性,尤其针对房地产交易这类合同标的较大的电子合同,通常采用由交易方在符合法律规定的中立第三方平台上进行认证后提供电子签名等形式。根据最新2020年5月1日施行的《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十四条第2款之规定,电子数据由记录和保存电子数据的中立第三方平台提供或者确认的,人民法院通常可以确认其真实性。司法实践中此类电子交易合同也较容易被确认有效。

因现今法律制度对房地产线上交易的规定仍不够完善,电子合同及文书等也经常出现因形式不合规造成不被法院认定为有效的情况,这极大地增加了房地产企业在线上交易中的不确定性和法律风险。但从相关法律规定的设计,例如《电子签名法》第三条“当事人可以约定使用或者不使用电子签名、数据电文”以及第十三条“当事人也可以选择使用符合其约定的可靠条件的电子签名”之规定,可以看出,在法律规定体系不够完善的情况下,法律认可当事人对线上交易形式达成的合意。司法实践中,法院对双方合意的事项,即使形式上与法律规定有偏差,通常也予以认可,但一般要求当事人提供完整证据链来证明合同约定的“可靠条件”已成就。因此,针对合同标的额较大的房地产交易合同,为保障电子合同有效性的认定,减轻诉讼中的举证责任,规避线上交易风险,建议房地产企业在格式合同中明确由双方合意约定通过电子签章或是线上点击等方式签署,同时保存合同签署、履行实际情况的记录,以在发生纠纷之时成功举证,使法院能够通过合同的实际签署、履行情况对合同关系的认定加以印证。

实践中,常见有人将网签备案与房屋登记备案混为一谈,认为网签备案是指房屋登记备案的线上程序,实际上这二者截然不同。《城市商品房预售管理办法》(2004修正)第十条规定:“开发企业应当自签约之日起30日内,向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术,逐步推行商品房预售合同网上登记备案。”此规定为最初的网签备案,约于2006年起在全国得以推行,系房地产管理部门为规范房地产企业销售房屋,防止房地产企业出现一房多卖等不当行为而建立的一个网络化管理系统。

网签备案是商品房预售制度的产物,但现阶段已发展为涵盖房屋转让、租赁和抵押等各类交易活动的重要程序。根据住房和城乡建设部发布的《房屋交易合同网签备案业务规范(试行》第六条规定,“房屋网签备案基本流程包括:1.房屋网签备案系统用户注册;2.提交房屋网签备案所需资料;3.核验交易当事人和房屋是否具备交易条件;4.网上录入房屋交易合同;5.主管部门备案赋码。”因此,网签备案实际上是房屋交易合同的备案,并不是房屋本身的备案。

在逐渐完善、规范的商品房预售管理制度下,网签备案已经成为我国商品房预售的必经程序,其与银行贷款办理、商品房交付、不动产权证书的办理等问题息息相关。2016年1月1日起实施的《不动产登记暂行条例实施细则》第八十五条及第八十六条规定将商品房因预售网签备案作为了预告登记的条件,因此许多人认为网签备案就是预告登记,其实不然。网签备案的效力针对的是房屋交易合同,通过赋予交易合同公示效力,有效避免房地产企业“一房二卖”等不当行为,能够有效促进房地产交易的公开、透明;而预告登记针对的是房屋本身。

但在实践操作中,网签备案因被赋予了公示效力,做到“一房一备案号”,其存在确实起到了类似于预告登记的作用。一般情况下,办理网签备案后没有经过交易双方同意或者法院的判决,不能随意解除该备案。而涉案房屋在前置网签备案没有解除之前不得进行第二次网签备案,实践中也无法进行房产过户登记,因此网签确实可以有效地避免“一房二卖”。然而,网签备案的性质仍是随着商品房预售制度产生的针对于房屋交易合同的公示手段,并不具有物权一经登记即可对抗善意第三人之效力,因此即使交易各方在网签备案过程中产生了纠纷,一般也仅能通过民事诉讼程序要求对方履行备案合同或赔偿损失。

根据《物权法》第九条的规定,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。”房地产交易方虽在签订房地产交易合同后及时办理了网签备案手续,但该房地产的所有权实际上仍登记在原产权人名下,网签备案行为并未产生物权变动的法律效果。因此,房地产交易方在办理网签备案后,仍应及时到不动产登记机构处办理不动产变更登记,房地产依法登记后方发生物权变动之效力。实践中,房地产交易方时常因为办理网签备案后未及时办理变更登记,导致发生不必要的法律风险,如出现无法排除强制执行(房产查封等)的情形等等。

因此,进行房地产网签备案后,交易双方仍要及时到不动产登记机构处办理不动产变更登记,最大限度地降低交易的不确定性和交易产生纠纷的可能性,最大程度地明细交易成本。

现阶段,法律制度规定以及司法实践对房地产线上化交易的管理和规制尚不完善,交易各方尤其是房地产企业需要进一步加强对房地产线上交易程序的风险管控,如通过中立的第三方电子认证平台签订交易合同、在条款中明确内容系由双方合意确定、明确网签备案的法律效力等等,以规避不必要的法律风险。

当今房地产企业从传统的线下交易模式向线上化交易转变的趋势愈加明显,基于已实现的部分房地产交易流程线上化交易的可行与便捷,未来或许能在线上完成房地产交易的全部流程,与此相关的法律制度和司法体系亦会随之升华。房地产企业需要加强研究、敢于实践,抓住房地产线上市场交易提供的新契机,才不至于在日新月异的发展中被淘汰。

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